Pourtant, la ville a profondément réformé la réglementation des locations de courte durée depuis 2023, limitant fortement l’offre sur Airbnb.
En 2025, il reste possible de générer une bonne rentabilité, à condition de comprendre les règles et d’optimiser la gestion.
1. Tendances Airbnb à Montréal en 2025
- Prix moyen par nuit : ≈ 135 CAD (≈ 92 €).
- Taux d’occupation moyen : ≈ 76 %.
- Revenu mensuel moyen : ≈ 2 850 CAD (≈ 1 940 €).
- Durée moyenne des séjours : 3,1 nuits.
- Clientèle principale : touristes nord-américains et européens, étudiants et familles.
Sources : AirDNA Canada, InsideAirbnb, Données Ville de Montréal 2024-2025.
2. Marché immobilier et attractivité
- Prix moyen au m² : ≈ 5 800 CAD (≈ 4 000 €) dans le centre-ville.
- Rentabilité brute Airbnb : entre 6 % et 8 % selon le quartier.
- Taxe scolaire et foncière modérées par rapport à Toronto.
- Demande touristique stable grâce à l’attractivité culturelle et universitaire.
Le marché locatif traditionnel reste tendu, poussant de nombreux propriétaires à combiner location longue et courte durée.
3. Les quartiers les plus rentables à Montréal
La rentabilité dépend surtout du type d’autorisation obtenu. Voici un aperçu des zones performantes en 2025 :
| Quartier | Prix moyen/nuit (CAD) | Taux d’occupation | Revenu mensuel estimé | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Plateau-Mont-Royal | 145 | 78 % | 3 100 CAD | Très demandé, fort attrait touristique. |
| Vieux-Montréal | 165 | 80 % | 3 450 CAD | Luxe et forte saisonnalité. |
| Centre-Ville | 140 | 75 % | 2 950 CAD | Mix affaires/tourisme. |
| Rosemont–La Petite-Patrie | 125 | 73 % | 2 700 CAD | Marché résidentiel, bons rendements. |
| Verdun | 110 | 72 % | 2 350 CAD | Émergent, bon rapport qualité-prix. |
| Hochelaga-Maisonneuve | 100 | 70 % | 2 200 CAD | Populaire, attention sécurité. |
Les chiffres sont des moyennes indicatives basées sur les données publiques et estimations AirDNA.
4. Réglementation Airbnb à Montréal en 2025
Depuis la loi provinciale n°25-2023 et la refonte du règlement municipal, les règles sont strictes :
- Toute location à court terme (< 31 jours) doit disposer d’un numéro d’enregistrement CITQ.
- Les résidences secondaires ne peuvent plus être louées librement.
- Les zones résidentielles pures interdisent Airbnb sauf exception.
- Les résidences principales sont autorisées jusqu’à 30 jours consécutifs par voyageur.
En cas de non-conformité, les amendes peuvent atteindre 50 000 CAD (≈ 34 000 €).
Airbnb collabore désormais avec la ville pour bloquer automatiquement les annonces non enregistrées.
5. Fiscalité et déclarations au Québec
- Revenus Airbnb imposables à l’impôt sur le revenu fédéral et provincial.
- Taxe sur l’hébergement (3,5 %) collectée et reversée par Airbnb.
- Les hôtes dépassant 30 000 CAD/an doivent s’inscrire à la TPS/TVQ.
- Les dépenses (ménage, gestion, intérêts, amortissement) sont déductibles selon le régime fiscal choisi.
Attention : le fisc québécois croise désormais les données fournies par Airbnb via la directive DAC7 Canada (équivalent local).
6. Opportunités et stratégies d’investissement
Malgré un cadre strict, plusieurs stratégies restent rentables :
- Location principale partagée : louer une chambre dans son logement principal.
- Locations longue durée meublées 1-3 mois : évitent la réglementation stricte.
- Gestion hybride : Airbnb en haute saison, étudiant ou professionnel le reste de l’année.
- Investissement en périphérie (Laval, Longueuil, Brossard) : plus flexible et rentable (rendement brut ≈ 8,5 %).
Les investisseurs étrangers ciblent ces zones satellites où les licences sont plus accessibles.
7. Conciergeries Airbnb locales à Montréal
Les conciergeries se sont adaptées à la réglementation et offrent des services conformes :
| Nom de la conciergerie | Commission | Services inclus | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Bnbsitter Montréal | 20 % | Check-in, ménage, support voyageurs | Agréée CITQ |
| GuestReady Canada | 25 % | Gestion complète + tarification dynamique | Multi-plateforme |
| WeHost Montréal | 18 % | Ménage + check-in + maintenance | Adaptée aux hôtes LMNP |
| Proprio Connect | 22 % | Gestion long + court terme | Expert réglementation locale |
Les tarifs sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon le type de logement.
8. Perspectives 2025–2026 pour Airbnb à Montréal
- Stabilisation du marché après la purge des annonces illégales (–40 % depuis 2023).
- Hausse des revenus moyens (+8 %) pour les hôtes conformes.
- Expansion des locations “moyen terme” (1–6 mois).
- Collaboration accrue entre conciergeries, municipalités et hôtes professionnels.
Montréal reste une ville attractive mais désormais réservée aux investisseurs structurés et aux hôtes respectueux du cadre légal.
FAQ
Airbnb est-il encore autorisé à Montréal ?
Oui, mais uniquement pour les résidences principales ou les biens disposant d’un numéro CITQ valide.
Quelle rentabilité espérer en 2025 ?
Entre 6 % et 8 % brut selon la localisation et la conformité réglementaire.
Quelles alternatives à Montréal ?
Longueuil, Laval et Brossard offrent une meilleure flexibilité et des rendements supérieurs.
