Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits dans le cadre du régime réel doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels. En pratique, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits, ce qui peut augmenter la plus-value taxable à la revente. Cette règle est confirmée par l’administration fiscale dans ses pages mises à jour en 2026. ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition))
La conséquence est importante pour les propriétaires Airbnb, Booking ou en location meublée classique : la rentabilité doit désormais être étudiée sur deux horizons, le résultat annuel et la fiscalité de sortie. Voici comment intégrer ce paramètre sans confondre économie d’impôt, trésorerie et gain net final.
En bref
- Le changement concerne les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 lorsque le loueur relevait du régime réel et avait déduit fiscalement des amortissements.
- Les amortissements non déduits ne doivent pas être assimilés automatiquement aux amortissements déduits : c’est la fraction effectivement retenue fiscalement qui est déterminante.
- Le régime réel continue de permettre la déduction de nombreuses charges et des amortissements dans les limites prévues, mais l’avantage annuel doit être comparé à la fiscalité potentielle lors de la revente.
- La plus-value immobilière des LMNP reste soumise au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements liés à la durée de détention.
- Un tableau de suivi annuel devient indispensable pour distinguer les amortissements comptabilisés, déduits, différés et réintégrés dans le calcul de sortie.
Ce qui a changé pour les LMNP au réel
Avant la réforme applicable aux cessions à partir du 15 février 2025, de nombreux investisseurs raisonnaient ainsi : les amortissements réduisent le bénéfice imposable pendant l’exploitation, puis la plus-value immobilière est calculée principalement à partir du prix de vente et du prix d’acquisition corrigé des frais et travaux admissibles.
Le calcul de sortie a évolué. L’administration indique désormais que, pour un LMNP relevant d’un régime réel, les amortissements pratiqués pour déterminer le résultat imposable doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, la base d’acquisition retenue pour mesurer le gain immobilier est réduite du montant des amortissements fiscalement déduits. ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la))
Cette règle ne signifie pas que tous les amortissements inscrits en comptabilité sont automatiquement réintégrés. Il faut distinguer :
- les amortissements comptabilisés, enregistrés dans la comptabilité ;
- les amortissements fiscalement déduits, effectivement utilisés pour réduire le résultat imposable ;
- les amortissements différés, qui n’ont pas pu être déduits immédiatement parce que la limitation fiscale a été atteinte.
Cette distinction est essentielle. L’administration rappelle que l’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer ou aggraver un déficit fiscal en location meublée non professionnelle. La fraction non déduite peut toutefois être reportée sans limitation de durée, sous réserve du maintien de l’activité et du respect des règles applicables. ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition))
Comment fonctionne le nouveau calcul de la plus-value
Le principe général reste celui de la plus-value immobilière des particuliers pour le LMNP. On part du prix de vente, puis on retranche un prix d’acquisition corrigé. Ce prix d’acquisition peut notamment être augmenté, sous conditions, de certains frais d’acquisition et de travaux justifiés ou retenus au forfait lorsque les conditions sont réunies.
La réforme ajoute un élément défavorable au vendeur : les amortissements fiscalement déduits dans le cadre du régime réel diminuent le prix d’acquisition retenu. Le résultat mathématique est une plus-value brute plus élevée.
Schéma simplifié :
- Prix de vente : 250 000 € ;
- prix d’acquisition initial : 180 000 € ;
- frais et travaux retenus dans le calcul : 15 000 € ;
- amortissements fiscalement déduits : 30 000 €.
Sans tenir compte de la réforme, le prix d’acquisition corrigé serait de 195 000 €, soit une plus-value brute théorique de 55 000 €. Avec la réintégration des amortissements déduits, le prix d’acquisition retenu devient, dans ce schéma simplifié, 165 000 €, soit une plus-value brute de 85 000 € avant abattements et autres ajustements.
Cet exemple est volontairement pédagogique. Il ne constitue pas un calcul fiscal complet : la date exacte de la vente, la nature des travaux, les frais retenus, la durée de détention, le statut du vendeur et les éventuelles exonérations doivent être vérifiés.
Pourquoi la rentabilité annuelle ne suffit plus
Un investissement peut présenter un résultat fiscal faible pendant plusieurs années tout en générant une trésorerie positive. C’est l’un des intérêts recherchés du régime réel : les charges et amortissements peuvent réduire le résultat imposable sans correspondre à une sortie de trésorerie immédiate.
Mais cette économie fiscale annuelle ne doit plus être présentée comme un gain définitif. Une partie de l’avantage peut être récupérée indirectement à la sortie par une base de plus-value plus élevée. Il ne s’agit pas nécessairement d’une annulation totale de l’intérêt du régime réel. La fiscalité dépend notamment :
- du montant des amortissements réellement déduits ;
- de la durée de détention ;
- de l’évolution du prix du bien ;
- du montant des travaux et frais admissibles ;
- de la situation fiscale du vendeur ;
- des exonérations ou abattements applicables ;
- du fait que le bien soit conservé, vendu, transmis ou affecté à une autre activité.
La bonne méthode consiste donc à présenter au moins trois indicateurs distincts dans un tableau de pilotage :
- la rentabilité d’exploitation : recettes moins charges courantes, financement, gestion et fiscalité annuelle ;
- la trésorerie cumulée : ce qui reste réellement après les décaissements ;
- le rendement net à la sortie : trésorerie cumulée, capital remboursé, prix de vente net et fiscalité de cession.
Cette présentation évite de comparer un Airbnb au réel avec une location longue durée uniquement sur la base du revenu mensuel ou de l’impôt payé la première année.
Exemple de lecture pour un propriétaire Airbnb
Imaginons un appartement exploité en courte durée depuis plusieurs années. Les recettes sont dynamiques, mais les charges sont également élevées : commissions de plateforme, ménage, linge, consommations, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, maintenance et gestion par une conciergerie.
Au régime réel, le propriétaire peut constater des charges déductibles si elles répondent aux conditions générales de déduction et sont justifiées. Il peut également déduire des amortissements dans les limites fiscales prévues. L’administration précise notamment que les amortissements ne peuvent pas générer un déficit et que la fraction non déduite peut être reportée. ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition))
Après cinq ou huit ans, le propriétaire reçoit une proposition d’achat. La comparaison ne doit pas opposer simplement le prix de vente au prix payé. Il faut reconstituer :
- le montant total des recettes encaissées ;
- les dépenses réellement supportées ;
- les emprunts remboursés ;
- les travaux et améliorations ;
- les amortissements déduits par année ;
- les amortissements comptabilisés mais différés ;
- les frais de vente ;
- la plus-value immobilière après abattement pour durée de détention.
Le propriétaire peut alors comparer la vente avec deux scénarios : continuer la location courte durée, ou basculer vers une location meublée longue durée, un bail mobilité ou une autre stratégie autorisée localement. La fiscalité de sortie ne donne pas automatiquement la réponse, mais elle évite de prendre une décision sur un rendement incomplet.
Les abattements liés à la durée de détention restent déterminants
La plus-value immobilière des particuliers bénéficie d’abattements dont le montant dépend de la durée de détention. Le régime prévoit une exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 années de détention et une exonération des prélèvements sociaux au terme de 30 années, sous réserve des règles applicables à la situation concernée.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est nul jusqu’à la cinquième année, puis progresse à partir de la sixième année. Le régime prévoit également une durée et une méthode de calcul distinctes pour les prélèvements sociaux. Les taux et conditions doivent être vérifiés au moment de la vente, notamment lorsque la date de cession change d’une année à l’autre. ([service-public.fr](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864?lang=fr))
Cette progressivité peut modifier l’arbitrage. Vendre rapidement un bien dont le prix a fortement progressé peut déclencher une plus-value imposable plus élevée, tandis qu’une conservation plus longue peut accroître les abattements. Toutefois, attendre uniquement pour bénéficier d’un abattement n’est pas toujours rationnel : le marché local, les travaux à venir, le financement, la demande touristique et la réglementation communale peuvent avoir un effet supérieur.
Conséquences concrètes pour les propriétaires, investisseurs et conciergeries
Pour les propriétaires exploitants
Le principal changement est documentaire. Il faut conserver un historique précis des amortissements déduits et ne pas se contenter du montant global affiché dans une ancienne liasse fiscale. En cas de vente, le notaire et le conseil fiscal auront besoin d’informations cohérentes entre les déclarations, la comptabilité et les justificatifs.
Pour les investisseurs
Le rendement prévisionnel doit inclure une hypothèse de sortie. Deux modèles peuvent être construits : une conservation longue, avec bénéfices annuels et abattements progressifs, et une revente à moyen terme, avec une fiscalité potentiellement plus sensible à la réintégration des amortissements. L’objectif n’est pas de prédire le prix futur, mais de mesurer la robustesse du projet selon plusieurs scénarios.
Pour les conciergeries et gestionnaires
La conciergerie ne calcule pas nécessairement la fiscalité de son client, mais elle influence les recettes, les charges et parfois le calendrier de vente. Elle a intérêt à fournir des relevés propres : chiffre d’affaires brut, commissions, frais de ménage, remboursements, retenues et dépenses refacturées. Une mauvaise séparation entre recettes et charges peut compliquer le suivi de rentabilité et le travail du comptable.
Pour les propriétaires qui envisagent de quitter le réel
Un changement de régime ne fait pas disparaître mécaniquement l’historique fiscal antérieur. Avant toute décision, il faut examiner les amortissements déjà déduits, la date et le mode d’une éventuelle vente, ainsi que les conséquences comptables. Le choix entre micro-BIC et réel dépend de la situation globale du bien et ne devrait pas être réalisé sur la seule base du nouveau calcul de plus-value.
Méthode pratique pour recalculer votre rentabilité
- Rassemblez les documents : actes d’acquisition, factures de travaux, frais de notaire, tableaux d’amortissement, liasses fiscales et déclarations.
- Créez une colonne par année pour les amortissements comptabilisés, fiscalement déduits et différés.
- Reconstituez la trésorerie réelle en séparant recettes, commissions, dépenses d’exploitation, financement et impôts.
- Calculez plusieurs prix de vente : prudent, central et favorable. Ne retenez pas une seule estimation immobilière.
- Appliquez les règles de plus-value à la date envisagée, en tenant compte de la réintégration des amortissements déduits.
- Comparez avec une stratégie alternative : conservation, location longue durée, bail mobilité, vente ou changement d’exploitation.
Un tableau simple peut contenir les colonnes suivantes : année, recettes, charges, résultat avant amortissement, amortissement comptabilisé, amortissement déduit, amortissement différé, impôt annuel, trésorerie nette et valeur estimée du bien. Cette approche permet de distinguer ce qui relève de la performance du logement et ce qui relève de la fiscalité.
Ce qu’il faut vérifier avant de prendre une décision
- Le bien est-il exploité en LMNP ou en LMP au jour de la vente ? Le régime de plus-value peut différer selon cette qualification.
- La vente est-elle postérieure au 15 février 2025 ? Cette date est déterminante pour le nouveau calcul.
- Quel montant d’amortissements a réellement été déduit fiscalement, et quelle part a été différée ?
- Les travaux retenus dans le prix d’acquisition sont-ils justifiés et éligibles au calcul de la plus-value ?
- Quelle est la durée exacte de détention, calculée à partir des dates juridiquement pertinentes ?
- Existe-t-il une exonération liée à la résidence principale, à la situation personnelle ou à une autre disposition particulière ?
- Le prix de vente envisagé est-il net des frais d’agence, de diagnostics, de remboursement anticipé et des éventuels travaux nécessaires à la vente ?
- La réglementation locale permet-elle de poursuivre l’activité courte durée jusqu’à la vente et pendant la période de commercialisation ?
- Le calcul a-t-il été validé par un expert-comptable, un notaire ou un conseiller fiscal compétent avant la signature d’un engagement ?
Sources
- Les régimes d’imposition – Location meublée — impots.gouv.fr (2026-04-08)
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? — impots.gouv.fr (2026-07-10)
- Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière — Service-Public.fr (2025-06-10)
- Foire aux questions – Régime des locations meublées — impots.gouv.fr (2026-05-01)
- Article 115 – Loi de finances pour 2025 — Légifrance (2025-02-14)
Conclusion
Le régime réel LMNP n’a pas perdu tout intérêt, mais il doit être analysé différemment. L’amortissement peut continuer à réduire le résultat imposable pendant l’exploitation, tandis que les amortissements fiscalement déduits peuvent augmenter la plus-value taxable lors d’une vente réalisée depuis le 15 février 2025.
Pour un propriétaire Airbnb ou Booking, la bonne question n’est donc plus seulement « combien vais-je économiser chaque année ? ». Il faut aussi demander : « quel sera mon rendement net si je revends dans cinq, dix ou quinze ans ? ». Cette vision globale permet de comparer plus honnêtement la location courte durée, la location longue durée et la conservation patrimoniale.
FAQ
La réforme concerne-t-elle tous les LMNP ?
Elle concerne principalement les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 lorsque le loueur non professionnel relevait d’un régime réel et avait déduit fiscalement des amortissements. Un loueur au micro-BIC, qui ne déduit pas ses charges et amortissements de la même manière, doit faire examiner sa situation selon son régime et ses revenus.
Les amortissements différés sont-ils toujours réintégrés ?
La règle vise les amortissements fiscalement déduits. Les amortissements comptabilisés mais non déduits doivent être distingués dans le suivi comptable et fiscal. Il faut demander une reconstitution précise à l’expert-comptable avant toute vente.
Le régime réel reste-t-il intéressant en 2026 ?
Il peut rester adapté lorsque les charges, intérêts, travaux et amortissements sont importants, mais cela dépend de la situation du propriétaire et de son horizon de détention. La décision doit intégrer la fiscalité annuelle, la trésorerie et la fiscalité de sortie.
Comment calculer exactement la plus-value d’un LMNP ?
Le calcul dépend notamment du prix de vente, du prix d’acquisition, des frais et travaux retenus, des amortissements déduits, de la durée de détention et des éventuelles exonérations. Un calcul définitif doit être vérifié avec un notaire ou un professionnel compétent.
Disclaimer
Cet article fournit une information générale à jour au 19 juillet 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Les règles peuvent dépendre du statut du loueur, de la nature du bien, de la date de vente, de la commune et de la situation personnelle. Faites valider vos calculs par un expert-comptable, un notaire ou un conseiller fiscal avant toute décision.
