Ce guide analyse la rentabilité Airbnb à Dubaï en 2025, les règles imposées par la DTCM, les revenus moyens par quartier et les perspectives pour 2026.
1. Marché Airbnb Dubaï en 2025 : chiffres clés
- Prix moyen/nuit : 145 € (570 AED).
- Taux d’occupation moyen : 79 %.
- Revenu mensuel moyen : 3 250 € (13 000 AED).
- Durée moyenne des séjours : 4,1 nuits.
- Clientèle dominante : Europe, Inde, Arabie Saoudite, Russie.
- Nombre d’annonces actives : ≈ 22 000.
Dubaï bénéficie d’une demande continue toute l’année grâce à ses salons professionnels, ses événements sportifs et son tourisme de luxe.
2. Zones les plus rentables pour Airbnb en 2025
| Quartier | Prix/nuit (€) | Taux d’occupation | Revenu mensuel (€) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | 140 | 80 % | 3 200 | 7–9 % |
| JBR | 155 | 82 % | 3 650 | 8–11 % |
| Downtown Dubai | 165 | 75 % | 3 450 | 6–8 % |
| Business Bay | 135 | 78 % | 3 050 | 7–9 % |
| Palm Jumeirah | 260 | 84 % | 6 500 | 10–13 % |
Données estimatives basées sur AirDNA MENA + analyse AirBooRentabilité.
3. Réglementation Airbnb à Dubaï : ce qu’impose la DTCM en 2025
Contrairement à l’Europe, Dubaï a mis en place un cadre clair et favorable. Pour louer en courte durée, l’hôte doit :
- Obtenir une Holiday Home Permit auprès de la DTCM.
- Payer une frais annuel selon le type de logement.
- Utiliser un opérateur enregistré si non-résident.
- Payer la taxe « Tourism Dirham » collectée par nuit.
- Respecter les normes de sécurité (détecteurs, plan d’évacuation).
Coût du permis (2025)
- Studio / 1 chambre : 370 AED/an.
- 2 chambres : 1 270 AED/an.
- 3 chambres et + : 1 570 AED/an.
Taxe Tourism Dirham (par nuit)
- 10 AED/nuit pour appartements standards.
- 15 AED/nuit pour appartements deluxe.
Conclusion : une réglementation stricte mais simple, orientée pour attirer les investisseurs plutôt que pour les bloquer.
4. Rentabilité et retour sur investissement (ROI)
Le rendement brut moyen varie selon le quartier :
- Dubai Marina : 7 % à 9 % brut.
- Jumeirah Beach Residence : 8 % à 11 % brut.
- Downtown Dubai : 6 % à 8 % brut (plus haut prix d’achat).
- Business Bay : 7 % à 9 % brut.
- Palm Jumeirah : 10 % à 13 % brut pour biens haut de gamme.
En comparaison :
- Europe de l’Ouest : 3 % à 6 % brut.
- France : 2,5 % à 5 % brut (villes régulées).
- Portugal : 6 % à 8 % mais réglementation instable.
Dubaï offre donc l’un des meilleurs ratio prix d’achat / revenu Airbnb au monde en 2025.
5. Coûts, frais et charges à Dubaï
- Charges copropriété : élevées (20 à 40 €/m²/an selon quartiers premium).
- Frais DTCM : permis + Tourism Dirham.
- Gestion locative : 15 % à 25 % selon conciergerie.
- Ménage : variable, mais répercutable sur le voyageur.
- TVA : 5 % (faible par rapport à l’Europe).
Les hauts loyers Airbnb compensent aisément ces coûts.
6. Conciergeries spécialisées à Dubaï
| Conciergerie | Commission | Services | Spécificités |
|---|---|---|---|
| Frank Porter | 20–25 % | Gestion complète | Leader Dubaï |
| Deluxe Holiday Homes | 18–25 % | Tarifs dynamiques + entretien | Agrée DTCM |
| Green Stay | 15–20 % | Multi-diffusion | Idéal investisseurs étrangers |
| UpperKey Dubai | 20 % | Garantie de revenus | Gestion premium |
Les conciergeries à Dubaï sont très professionnalisées et souvent multilingues.
7. Qui investit à Dubaï en 2025 ?
- Investisseurs européens cherchant une fiscalité stable.
- Résidents britanniques et russes diversifiant leurs actifs.
- Français expatriés ou achetant pour revenu Airbnb.
- Investisseurs du Golfe cherchant placements court terme.
Le marché reste très international et peu sensible aux restrictions urbaines contrairement à l’Europe.
8. Risques et limites à connaître
- Prix d’achat élevé dans les quartiers premium.
- Dépendance au tourisme international (bien que Dubaï reste résiliente).
- Frais de copropriété élevés.
- Concurrence forte dans certaines zones (Marina, Business Bay).
9. Perspectives 2026 pour Airbnb à Dubaï
- Hausse attendue des prix/nuit : +4 à +8 %.
- Demande croissante pour séjours business courts.
- Augmentation des achats par expatriés européens.
- Développement de nouveaux quartiers touristiques (Dubai Creek Harbour).
- Réglementation stable selon DTCM : attractivité maintenue.
Dubaï restera en 2026 un des 3 marchés les plus rentables au monde pour la location courte durée.
FAQ
Dubaï est-elle rentable en Airbnb en 2025 ?
Oui, les rendements bruts varient entre 7 % et 13 % selon le quartier.
Faut-il un permis pour louer ?
Oui, un Holiday Home Permit délivré par la DTCM est obligatoire.
Les non-résidents peuvent-ils louer sur Airbnb ?
Oui, mais ils doivent passer par un opérateur ou conciergerie homologuée.
