En 2026, malgré un cadre réglementaire plus structuré, Airbnb reste rentable à Porto, à condition de cibler les bons quartiers et d’adopter une gestion professionnelle.
Cette analyse détaillée d’AirBooRentabilité.com couvre le marché Airbnb à Porto en 2026, les chiffres clés, la réglementation portugaise, les zones les plus performantes et les perspectives à moyen terme.
1. Chiffres clés Airbnb Porto 2026
- Prix moyen par nuit : 98 €
- Taux d’occupation moyen : 74 %
- Revenu mensuel moyen : 2 180 €
- Durée moyenne des séjours : 3,6 nuits
- Clientèle principale : Européens (France, Espagne, UK), Américains, Brésiliens
- Saisonnalité : forte d’avril à octobre, bonne tenue hors saison
Le marché est plus stable que Lisbonne, avec une concurrence légèrement inférieure et des prix d’achat encore accessibles dans certains quartiers.
2. Évolution du marché immobilier et locatif
Le marché immobilier de Porto a connu une hausse continue entre 2018 et 2024. En 2025–2026, on observe :
- une stabilisation des prix (+2 à +3 % par an),
- une demande toujours soutenue des investisseurs étrangers,
- un recentrage des achats vers les quartiers périphériques bien desservis.
Prix moyen au m² (2026) :
- Centre historique : 4 200 à 4 800 €/m²
- Quartiers centraux : 3 200 à 3 900 €/m²
- Périphérie proche : 2 500 à 3 000 €/m²
Ce différentiel permet encore d’atteindre des rendements bruts de 6 à 9 % sur Airbnb.
3. Zones les plus rentables pour Airbnb à Porto
| Quartier | Prix moyen/nuit | Taux d’occupation | Revenu mensuel estimé | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Ribeira | 120 € | 78 % | 2 800 € | 6–7 % |
| Baixa / Sé | 105 € | 76 % | 2 450 € | 6–8 % |
| Bonfim | 90 € | 73 % | 2 050 € | 7–9 % |
| Boavista | 95 € | 72 % | 2 050 € | 6–8 % |
| Vila Nova de Gaia | 100 € | 75 % | 2 250 € | 7–9 % |
Données estimatives 2025–2026 issues d’AirDNA Portugal et analyses AirBooRentabilité.
4. Analyse détaillée des quartiers clés
Ribeira
Cœur touristique de Porto, classé UNESCO. Très forte demande, prix élevés, excellente occupation.
Idéal pour studios premium et appartements avec vue.
Baixa / Sé
Hyper-centre, très recherché par les touristes européens.
Bonne rentabilité mais attention aux restrictions municipales.
Bonfim
Quartier en pleine gentrification.
Prix d’achat plus faibles, forte hausse de la demande Airbnb.
Boavista
Zone plus résidentielle et business, adaptée aux séjours professionnels et moyens séjours.
Vila Nova de Gaia
Excellent compromis prix / vue / tourisme.
Très bon potentiel Airbnb avec vue sur le Douro.
5. Réglementation Airbnb au Portugal (Porto) en 2026
Le Portugal a clarifié le cadre des locations touristiques (Alojamento Local – AL).
- Enregistrement obligatoire AL pour toute location courte durée.
- Numéro AL à afficher sur l’annonce Airbnb.
- Possibilité de suspension des licences dans certaines zones saturées.
- Fiscalité encadrée mais stable comparée à la France.
À Porto, certaines zones historiques peuvent faire l’objet de restrictions temporaires, mais la majorité de la ville reste ouverte à Airbnb.
6. Fiscalité Airbnb au Portugal
- Impôt forfaitaire simplifié possible pour non-résidents.
- Abattement fiscal élevé sur les revenus locatifs touristiques.
- TVA applicable au-delà de certains seuils.
- Convention fiscale Portugal–France évitant la double imposition.
Le Portugal reste fiscalement attractif pour les investisseurs européens, malgré la fin progressive de certains régimes spéciaux.
7. Rentabilité et retour sur investissement
Rendements bruts observés en 2026 :
- Studios centraux : 7 à 9 %
- T2 bien situés : 6 à 8 %
- Biens premium (vue Douro) : 5 à 7 %
La clé de la performance reste :
- la localisation précise,
- la qualité du bien,
- la gestion (tarification dynamique + multi-diffusion).
8. Stratégies gagnantes pour investir à Porto
- Cibler les quartiers en montée (Bonfim, Gaia).
- Éviter les zones déjà saturées administrativement.
- Optimiser la décoration et l’expérience voyageur.
- Utiliser Airbnb + Booking pour lisser la saisonnalité.
- Automatiser check-in, ménage et communication.
9. Perspectives Airbnb Porto 2026–2027
- Demande touristique stable voire en hausse.
- Offre Airbnb mieux régulée = concurrence plus saine.
- Hausse modérée des prix/nuit (+3 à +5 %).
- Montée des séjours de moyenne durée (1 à 3 mois).
Porto reste une destination d’investissement équilibrée, moins risquée que certaines capitales européennes.
FAQ
Airbnb est-il encore rentable à Porto en 2026 ?
Oui, avec des rendements bruts de 6 à 9 % selon les quartiers et la gestion.
Porto est-elle plus intéressante que Lisbonne ?
Porto offre souvent un meilleur rapport prix d’achat / rentabilité, avec une réglementation légèrement plus souple.
Faut-il être résident pour investir ?
Non, les non-résidents peuvent investir via le régime AL.
